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时间:2017-07-06 02:49  编辑:kokivi.com

     
     一个多月前,来自渭南的刘女士在西安市东二环北段买了一套100平方米的房子,每平方米标价7000多元,但最后成交价为每平方米5600元,整整便宜了将近15万元。“这确实有点出乎意料。”她说。
     随着国家房产调控政策的持续发力,房产投资收益不断下跌。有报道称,八成温州商人已撤离一线城市楼市。记者调查发现,西安楼市也出现了同样的情形——
     偌大的售楼部冷冷清清,没有一个客人,几名售楼小姐有一搭没一搭地闲聊着。好不容易看到有人进门,一名工作人员马上热情地迎上来,但听说只是顺路来看看,脸上便露出明显的失落。这是记者近日在西安市东二环北段一家售楼部看到的情形。“虽然现在打折优惠的力度很大,但还是没多少人来买。”一位熟识的售楼人员告诉记者,尤其是买房的外地人越来越少了。统计数据显示,今年以来,外地购房者占西安市购房人群的比例最高为9.11%,最低时仅为1.41%,始终低于去年同期水平,个别楼盘占比更低。与此同时,今年以来西安楼市成交量也堪称惨淡,最惨时同比跌幅达7成。
     西安的普通住宅是否真的已丧失了“投资价值”?
     投资回报率已跑不赢CPI 西安购房者外地人不足一成
     闻名全国的温州炒房团已开始加快从住宅市场撤退的步伐。据温州总商会对4万会员进行的一项地产投资调查显示,随着楼市调控后苛刻的购房条件以及住宅投资回报率的下降,8成温州人已经放弃一线城市的住宅投资。
     同样的情形也已在西安发生。“这几年,在西安买房的外地人少多了。”世联地产西安公司总经理肖新志告诉记者,在他们公司代理的一些项目中,原来购买者中外地人大概能占到3%5%,现在只有1%。“西安楼市的赚钱效应刚刚显现,就遇到了国家的调控政策。”肖新志称。
     据西安房地产信息网统计,今年2月,在全市普通住宅购买者中,本市以外的人群占8.78%,与1月份的6.11%相比上涨2.67个百分点。但随着2月25日西安版限购令的正式实施,外地购房者被挡在了政策的门槛之外。3月份,这一数字迅速下降至1.41%。此后略有反复,4月份为7.49%,5月份继续上涨为7.76%,6月份达到顶峰,为9.11%。但7月份开始下降为8.3%。整体来看,虽然有升有降,但多数时间依然低于2月份的水平。同时,相比于去年8%的平均水平,今年大部分时间仍然有所下降。
     究其原因,在于投资回报率的下降。住建部政策研究中心课题组走访我省陕北、山西、鄂尔多斯及浙江温州等多地发现,随着限购政策的影响不断深入,投资回报率已经从前几年的15%下跌至5%,低于最近几月的CPI,普通住宅已经丧失了投资属性。在政策继续收紧的背景下,楼市未来要出现前几年翻倍的投资回报,确实已经难上加难,甚至已无可能。
     西安市民窦先生给记者算了笔账:35万元贷15年按基准利率来计算,原来贷款利率为6.8%,每月需还3106.89元,加息后贷款利率7.05%,每月需还款3155.69元,每月多还48.8元。“如果以后再加息,负担会更重,而且还不知道房价是涨是跌!”他告诉记者,如此一来,再购房投资风险就有点大了。
     部分楼盘两个月零成交? 西安楼市成交量同比大降
     与投资回报率下降相伴的,是楼市成交量的惨淡。
     西安房地产信息网统计数据显示,今年2月西安市商品房成交量环比下滑11.92%;随着限购令出台,3月更是跌到了近两年以来最低点,同比跌幅达七成;4月受部分刚需力量蓄势爆发影响,成交量销量环比有所增长,但同比仍跌落55.77%;5月同比跌幅略有好转仅为26%,但普通住宅成交量同比下滑29.62%;6月份由于经济适用房的大量投入,加之商业地产的旺销,西安楼市销量呈现走高态势,成交量环比上涨63.71%,同比上涨45.81%。但虚火过后,7月份又开始下降,环比降幅为6.37%。“调控政策不会很快结束,现在西安很多楼盘连续两个月都是零成交。”尊地地产西安分公司副总经理戴永钊称,开发商去年攒的钱有些能够维持到今年下半年,有些快断裂了,到时肯定打折、降价。
     世联地产西安公司总经理肖新志也告诉记者,从公司代理的一些项目看,今年上半年销售量普遍下降30%左右,大多数开发商都是“时间过半,任务未过半”。目前,除了打折促销外,房价已有所松动,打折力度进一步加大。“明年"五一’之前都不可能再看到以前的繁荣景象了。”他感慨地说。
     对于西安楼市近期走势,西安房地产信息网的分析报告也并不乐观:楼市调控政策将进一步加码的预期已越发强烈,央行对于存贷款利率的调整也使很多刚需购买力严重受挫,楼市观望氛围再度浓烈,预计8月至9月市场交易量仍将低位运行。
     “很多人早在五六年前就在西安买了房,该卖掉的差不多去年就出手了。还没卖掉的就先留着,反正手头也不差那几个钱。现在国家调控政策这么紧,谁还会买房投资?”一位陕北老板如此告诉记者。
     一个多月前,来自渭南的刘女士在西安市东二环北段买了一套100平方米的房子,每平方米标价7000多元,但最后成交价为每平方米5600元,整整便宜了将近15万元。“这确实有点出乎意料。”她说。
     其实这并非个例。记者采访发现,近几个月来,西安市不少楼盘纷纷推出各种打折优惠活动,同一个项目、同一栋楼、同样的户型和朝向,房价却越来越低。
     西安市太白南路一家楼盘的销售人员告诉记者,近期他们的楼盘推出100多套特价房,起价为每平方米6500元,比之前优惠了1000多元。”据其介绍,他们周边的几个楼盘近期都在搞特价销售活动,但他们楼盘的优惠幅度最大。而高新区一家楼盘也正对中等面积的户型推出优惠活动,原价每平方米7400元的房子,折后价为6400元。在各类房地产网站上,开盘就打折优惠的楼盘也比比皆是。
     “开发商本身标的价就有些虚高,现在打折销售的价格,应该才是正常、合理的价位。”西安市民张先生认为。
     陕西省房地产研究会会长王圣学则认为,房价是由供求关系决定的,受国家限购政策的影响,目前西安市场总体来说是供大于求,很多潜在购房者都在观望,加上开发商资金链紧张急于回笼资金,“房价短期内有所下降并不奇怪”。
     部分市民仍对楼市充满期待
     限购、外地人撤离、成交量下降……西安楼市看起来有些冷清,但仍有人选择了现在出手买房,一些手头有房子的市民也打算继续持有。
     市民张女士目前手里有3套房子,一套自住,一套老人住,一套留给孩子。她告诉记者,这些年自己就是不断地倒腾,从小户型换到大点的户型,从一般地段换到好地段。“这些年西安房价不停上涨,当初也就是抱着房价肯定不会跌的想法,多买了几套。”她的想法是,如果孩子大学毕业后留学,就把房子卖掉;如果不留学,就留给孩子。“我觉得西安房价即使跌,也不会跌多少。”她认为,西安的房子要看地段,地铁沿线、学校周围等一些位置较好的房子,可能还要涨价。
     “虽然西安楼市不会再像几年前那样火爆,但长期来看,西安依然是适合置业的城市。”陕西省房地产研究会会长王圣学也对西安楼市长期走势表示乐观,“CPI这么高,存款都变成了负利率,还是买房子比较保值。”
     
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